空き家放置で固定資産税6倍！？回避方法は？

かつては親族が住んでいたけれど、現在は空き家となっている家をしばしば見かけます。

家を所持していると「固定資産税」がかかるのは皆さんもご存じかと思います。

ただし、所持している家が誰も住んでいない❝空き家❞である場合、

放置し続けると固定資産税が最大６倍になる可能戦があります！

 

いつか誰かが住むかもしれない、将来的に必要になるかもしれない。

育った家なので思い入れがある。

家には様々なご事情や、お気持ちがあるかと思います。

しかし、あまりにも高い税金がかかるなら現実問題として考え物ですよね。

 

固定資産税とは？6倍になる条件とは？

順番にご説明いたします。

 

家や土地を相続した場合、相続税の課税対象となります。

相続税は、「3000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除額を超える場合に納税額が発生します。

また、名義変更のために相続登記といって、登録免許税も納めなければなりません。

相続登記の場合の登録免許税は、「不動産の固定資産税評価額×0.4％」。

※遺言書等があれば0.2%まで減額することが出来ます。

 

と、いわれても、なんだか難しいですよね。

被相続人が対象となる家に住んだり、リノベーションして店舗として活用する等、

空き家にしない一定の要件を満たせば

“小規模宅地等の特例”が適応され、相続税の負担を減少させることが出来ます。

 

しかし今回の問題は❝空き家❞になってしまっている場合。

空き家であっても、家を所有している限り、毎年固定資産税が課せられます。

固定資産税は、法人・個人を問わず、毎年1月1日時点での家の有者に対して課せられる税金です。

不動産、土地・家屋を所有している人なら全員が課税の対象となります。

また、都市計画税というものもあります。

都市計画法の区域内に所在する土地や家屋はプラスで都市計画税の課税対象となります。

税額は「固定資産税評価額×1.4％（都市計画税は0.3％）」で算出されます。

 

家を所有しているだけで、課せられる税金が意外と多いことに気づきます。

 

ただし、住宅用地には納税の減額処置が設けられています。

 

小規模住宅用地

面積が200㎡以下の住宅用地は小規模住宅用地といって

固定資産税は評価額×1/6×1.4％となります。

 

一般住居用地

面積が200㎡以上の住宅用地は一般住居用地といって

固定資産税は評価額×1/3×1.4％となります。

 

空き家を解体してさら地にしてしまうと“住宅用地”ではなくなってしまうため

住居用の減額処置の対象とならず、固定資産税の負担増加に繋がります。

それに家を取り壊すにも決して安くない費用が必要となります。

 

つまり、家を取り壊さず「住宅」の状態にしていれば

住宅用減額処置を受けることができ、固定資産税の節税に繋がります。

たまに古くて誰も住んでいなさそうな家がそのままになってる様子を見かけるのは、

こういった節税の理由からだと考えられます。

 

しかし！今回お伝えしたいのは、

節税のために空き家を放置し続けることで返って固定資産税が６倍になってしまうリスクがある

という点です！

 

所持されている空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税はグッと高くなります。

それは通常の固定資産税の6倍！

平成27年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、空き家への対策が強化されています。

 

では、どのような空き家が「特定空き家」に認定されてしまうのでしょうか。

 

・著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行われておらず、著しく景観を損なっている状態

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

・その他、周辺の生活環境の保全上、放置することが不適切である状態

 

「特定空き家」に指定されてしまった場合、

自治体よりどういった点が特定空き家に指定されたかの改善の助言・指導が入ります。

指示指定された点を改善すれば、一般の住居として扱われます。

 

しかし、改善が見られない場合は「勧告」に変わります。

それでも改善が行われない場合、住宅用地特例の対象から除外され

翌年以降の固定資産税等は大幅に増加します。

 

なおも放置し続けると、行政の「命令」により、50万円以下の罰金が科されます。

最終的には自治体が空き家を取り壊し、その取壊費用を所有者に請求する「行政代執行」に移行します。

こうなってしまうと、誰も住んでいない家に莫大な費用を使うことになってしまいます。

 

❝空き家❞を所持することで損しないための方法は？

 

・売却する

住居を売却してしまうことで固定資産税等を払わなくて済みます。

ただし、売却すると売却額が収入と見なされ、その年は譲渡所得が発生します。

「譲渡収入－取得費＋譲渡費用」が譲渡所得となり、この額に応じて所得税や住民税が課税されます。

それなら固定資産税を払った方が家は手元に残りますし、手放さない方が得では？

と思った方も多いかもしれません。

実は特例として、譲渡所得から最大で3000万円を控除できる「空き家の譲渡所得の3000万円控除」が設けられています。

売却額が3000万円以下のなら税金が控除されるのです。

この特例に当てはまる条件は以下です。

 

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

・相続開始の直前に被相続人以外が居住していなかったこと

・相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること

・令和5年12月31日までに譲渡すること

 

この特例は2023年末までです。

もし上記の条件に当てはまり、お金をかけずに家を手放すなら

不動産会社への「売却」が確実かつスムーズな方法といえるでしょう。

 

・賃貸にする

クリーニング・リフォーム・リノベーションなどをして賃貸にする方法です。

初期費用はかかりますが、入居者が決まれば毎月の家賃が収入として入ってきます。

ただし、毎月の家賃は収入と見なされますので収入額は上がり、独自に確定申告を提出しなければなりません。

 

・親族が住む

親族が住むことによって空き家である認定を避けることができます。

しかし、住む親族がいないからこその空き家で困っている方には現実的な解決方法とはいえません。

 

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今回は空き家を所有し続けるリスクについてご紹介いたしました。

他にも所有にお困りの物件や、お得に所有しつづけたい物件など

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