家を売りたい人|損をしないオススメの方法

 

マイホームを買い替える、誰も住んでいない家がある等の理由で

家を売りたいとお考えの方に、絶対損せずに家を売る方法をご紹介します。

 

・「仲介」より「買取」が確実

 

家を売ることは、人生において何度もあることではありません。

「仲介」や「買取」と聞いてもピンと来ない方も多いかと思います。

聞いたことがあっても、詳しい内容・定義まで知らない方もいらっしゃるかと思います。

 

今回は「仲介」と「買取」の２パターンの家の売り方をご紹介しながら、

それぞれのメリット・デメリットを確認してまいります。

 

「仲介」とは、仲介業者を通して家を売却すること

仲介業者が広告などを通して、家を売りたいお客様と、買いたいお客様を繋げ、契約のお手伝いをします。

物件の相場から仲介手数料を引いた残りの売却額全額がお客様の手元に入ります。

少しでも高値で家を売りたいとお考えのお客様は、仲介業者を通して家を売るのがオススメです。

 

ただし、高額の売却額が手元に入る仲介にもデメリットはあります。

まず、家を売りに出すまでに初期費用・準備期間が必要となります。

家のクリーニングから、リフォーム・リノベーション代金はお客様が実費で負担します。

どこのリフォーム会社が良いのか？一括見積もりを取って、実際に工事をして…となると、

売りに出すまでに既にコストと時間がかかってしまいます。

また、売りに出した後は仲介業者が広告を打ってくれますが、

広告費もお客様が負担しなければなりません。

 

仲介における販売から売却までの平均期間は３～６ヵ月といわれています。

販売期間中は購入希望者様から連絡があれば内覧に立ち会います。

ある程度スケジュールの余裕も必要となってまいります。

内覧のスケジュールが合わないために売り逃した、となると大変悔やまれますよね。

いざ内覧での立ち合いでは、物件のセールスポイントをお客様から購入希望者様へ直接お伝えすることになります。

この時、もし売りに出している物件が事件や事故のあった「ワケあり物件」なら、

「告知義務」としてその内容を購入希望者様にお伝えしなければなりません。

 

「告知義務」に当たるワケあり物件は大きく分けて３パターン

 

「心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）」

ワケあり物件と聞いて、まず最初に思い浮かぶのがこちらではないでしょうか。

事件・事故、いわゆる殺人事件や自殺、事故死、孤独死があったなど

購入希望者様が心理的に避けたくなるような物件のことです。

他にも、近所に反社会勢力の事務所がある、なども挙げられます。

 

「法的瑕疵物件（ほうてきかしぶっけん）」

主に建築基準法、消防法、都市計画法などを満たしていない違法物件です。

経験上、比較的新しい物件では違法物件はほとんど見受けられません。

ただし、家のどこかに修復が不可能な箇所があったり、

修復をしていない欠陥部分などがあれば、それも告知義務の対象となります。

 

※稀に古い物件で見受けられるのが、当時の建築法に従って建てられてはいるものの、

建築後に法改正が行われて建築法を満たさなくなってしまた物件です。

こういった物件は「違法建築」とは言わず「既存不適格物件」といい、

「法的瑕疵物件」ではないと取扱われる場合があります。

お客様が購入希望者様にセールスする場合は、こういった専門的な知識も必要となってまいります。

 

「環境的瑕疵物件（かんきょうてきかしぶっけん）」

家自体には何の問題もないものの、周囲環境に問題がある場合でも「ワケあり物件」になります。

例えば線路沿いや幹線沿いで騒音が気になる、近くに煙やにおいを出す工場がある、などが挙げられます。

他にも、駅までの道のりに墓地や火葬場があるといった例もあります。

ただし、人によっては気にしない場合もあり、暮らしへの直接的な弊害が数値化しにくいのが特徴です。

最近では心理的瑕疵物件であっても「事故物件でも安く住めるなら気にしない」と考える方も増えており、

判断がとても難しい「ワケあり物件」です。

 

以上３つが「告知義務」の発生するワケあり物件です。

 

マイナスポイントのセールスは大変難しく、伝える側も気を遣いストレスになりますよね。

かといって瑕疵部分を隠してしまうと、後ほど発覚した際に「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」といって

お客様が責任に問われ、損害賠償や契約破棄といった事態になりかねません。

2020年4月に瑕疵担保責任から契約不適合責任に法改正されてからは、

例えば一度成立した契約であっても、買い手が一方的に契約破棄できるなど買い手側に有利な条件が増えています。

意図せず、売り手側も気づかなかった欠陥が後ほど発覚した場合も「契約不適合責任」は発生してしまいます。

 

 

さて、先ほど家を売りに出してから売却までの平均期間は３～６ヵ月と書きましたが、

こちらはあくまで目安であり、何か月も売れない可能性もあります。

そうなると、最初に投資したクリーニング代や広告の費用の効果がどんどん薄れ、結果的に損することになりかねません。

仲介での販売は、売れる目途が立たないのもデメリットの一つです。

マイホームの買い替えで、売却額をローン返済に充てたいとお考えのお客様には

あまり向かない方法だといえます。

仲介で家を高値で売るためには、初期投資やスケジュールの余裕、リスクがつきものとなります。

 

「買取」とは不動産会社が直接お客様の家を買取る売却方法

買取では先ほどご紹介した仲介と違って、相場の7割程度が売却額として手元に入ることになるので

仲介より売却価格は下がってしまいます。

 

しかし、買取にもメリットはあります。

まず、ご査定額に納得していただければ、その場で家の売却が成立します。

そして現状引渡しが可能であることもメリットの一つです。

家の中に使わなくなった家具家電が残っていても、クリーニングされていなくても

しばらく使われていない家で欠陥があっても、

現状でのご査定をしますので、初期費用は全くかかりません。

 

不動産会社に家を売る場合、

「お客様が実費でクリーニングやリフォームをしなくて良いこと（現状引渡しOK）」

「告知義務が発生しないこと」

「契約不適合責任に問われないこと」

が最大のメリットでははないでしょうか。

 

買取った物件は不動産会社が責任もって売れる物件になるようクリーニングやリフォーム・リノベーションします。

お客様は元手ゼロで家を売ることができます。

また、家の売り手はお客様から不動産会社に移ります。

告知義務が必要な物件も、不動産会社が購入希望者様へ告知義務を行います。

プロによる販売ですので可能性はかなり低いですが、万が一物件に欠陥が発覚しても

お客様が「契約不適合責任」に問われることはなく、不動産会社がその責任の一切を負います。

 

お客様は、家を売った後は即現金を手にして、ストレスフリーにお過ごしいただけます。

現金化は相場の７割程度ではありますが、クリーニング等の初期費用・広告費用が不要であることや、

売却の目途が立つなど、経済的・精神的にラクに家を売るなら、不動産会社に売る「買取」がオススメです。

 

査定額にご納得いただければ、そのまま買取りの契約を進めさせていただき、

手続き終了後には即現金が手元に入ります。

家を売るにあたって、これが「買取が確実」といえる根拠です。

 

早ければ無料査定してから翌週には現金が手に入った、という事例も多くあります。

 

マイホームの引っ越し日に売却日を設定し、売却することも可能です。

この場合、「仮住まい」を借りなくて済みますし、

仮住まいを通さないので引っ越しも一回で済みます。

 

一度でも引っ越しを経験したことがある方なら想像できるかと思いますが、

引っ越しって荷造りにとても時間がかかりますし、体力も使いますよね。

二回の引っ越しが一回で済むのは、単身世帯、新婚さんはもちろん、

ファミリー層でしたらかなりの節約になるかと思います。

 

ローンが残っている家を売る場合

ローンが残っている家を売る場合は、売却額をローンの返済に充てて

ローン完済してしまうのが一番理想的な売却方法ですよね。

しかし、売却額がローン完済額に満たない場合があります。

そんな時は「住み替えローン」という制度をご利用下さい。

 

住み替えローンとは？

通常、残債があると新しい家のローンを組むことができません。

しかし、住み替えローンは残債と新しいマイホームのローンを一本化できる便利な制度です。

住み替えローンでは家の売却と購入が同時であることが原則です。

売却する家の抵当権の抹消と、購入する新居の抵当権の設定を同時に行う必要があるからです。

同日に引っ越しと手続き、スケジュールとしてはタイトになりますが、

一気に手続きを終えることが出来ますので、後々とてもラクな方法といえます。

ピタットハウス針中野店は、お客様最優先でスケジュール調整をさせていただきます。

 

※住み替えローンには審査があります。

こっそり審査が通りやすくなるポイントをお伝えします。

事前に多くのキャッシングをしていると審査に不利になる場合があります。

住み替えローンをご検討されている場合は、事前のキャッシングは控えておきましょう。

 

住み替えローンは多くの大手金融機関が取り扱っており、金融機関ごとに詳しいプランがご用意されています。

主に住み替えローンの相談ができる金融機関は

三井住友銀行／りそな銀行／みずほ銀行／関西みらい銀行／ろうきん　等です。

住み替えローンは特別な制度ですので、通常の住宅ローンと違って少し高くなってしまいます。

金融機関ごとにプランを見比べるのも良いですし、普段からお使いの銀行が住み替えローンを取り扱っている場合は

新しく口座を作る手間を省き、お使いの金融機関を利用することもおすすめです。

 

家を売る際に、事前に住み替えローンの利用を検討していると仰って頂ければ、

売却日や購入日の調節に、ピタットハウス針中野店もご協力いたします。

もちろん途中から検討することも可能ですので、お気軽にご相談下さい。

 

どんな方法で家を売り、ローン返済すると損をしないか。

ピタットハウス針中野店は、お客様の立場で限りなく損をしない、オススメの方法をご提案して参ります。

 

 

どんな住居を売りたいのか？

まずは下記ボタンより、無料査定・お問い合わせ下さいませ。

ピタットハウス針中野店では、お客様が少しでも損をしない方法をご提案いたします。

 

今すぐではなくても、将来的に家を売りたいといったご相談も受け付けております。

早めに相談し、現在の相場を知っておくことで、その後の売却がよりスムーズになります。

 

ピタットハウス針中野店は地域密着型の店舗として、大阪市の中でも特に

東住吉区・住吉区・平野区・阿倍野区

の物件には高額査定をお出ししております。

地域に寄り添い、不動産事情に詳しいからこそ出せる査定額があります。

 

家を売りたいとお考えのお客様は、まずはピタットハウス針中野店までお気軽にお問い合わせください。

ご連絡、お待ちしています！